IFI : Toutes les nouveautés déclaratives pour 2018

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Comme vous le savez, l’ISF a été supprimé et remplacé par un nouvel impôt : l’impôt sur la fortune immobilière, dit « IFI ».

Vous serez imposé à l’IFI si le montant de votre patrimoine immobilier excède 1 300 000 €.
Le barème, les seuils, le plafonnement de l’impôt et les règles en matière de foyers fiscaux ne changent pas par rapport à l’ISF ! En ce qui concerne votre résidence principale, l’abattement de 30 % est toujours maintenu.

Barème de l’impôt sur la fortune immobilière

Taux d'imposition 0% 0,50% 0,70% 1% 1,25% 1,50%
Fraction du patrimoine  Entre 0 €
et 800 000 € 

Entre
800 000 €
et 1 300 000 €

Entre
1 300 000 €
et 2 570 000 €
Entre
2 570 000 €
et 5 000 000 €
Entre
5 000 000 €
et 10 000 000 €
Au-delà
de
10 000 000 €

                      
Exemple : Pour un patrimoine immobilier de 4 000 000 €, le montant de l’IFI serait de 25 690 €.

Concrètement, qu’est-ce qui change ?

La date limite du 15 juin est supprimée !

Pour l’ISF, votre déclaration devait être déposée en même temps que votre déclaration d’impôt sur le revenu si votre patrimoine imposable était inférieur à 2 570 000 €. Dans le cas contraire, une déclaration spécifique était prévue.
Pour l’IFI, quel que soit le montant de votre patrimoine imposable, l’établissement de la déclaration aura lieu en même temps que votre déclaration de revenus.
Attention : le paiement de votre IFI se fera après réception d’un avis d’imposition édité par votre service des impôts !

Les biens à déclarer

Désormais, à l’IFI, seul le patrimoine immobilier détenu en France ou à l’étranger est pris en compte. Les immeubles (maisons, appartements, terrains, dépendances...), les droits immobiliers (usufruit, droit d’usage ou d’habitation), et les parts ou actions de sociétés que vous possédez directement ou indirectement sont soumis à l’IFI. Les actifs financiers et les biens meubles ne sont pas pris en compte dans le cadre de l’IFI et ne sont donc plus imposables.
Les biens immobiliers, dès lors qu’ils sont affectés à une activité professionnelle, sont normalement exonérés.

LOCATION MEUBLEE
Lorsque le loueur exerce en direct, les biens immobiliers affectés à cette activité peuvent être exonérés d’IFI à trois conditions :
*Il encaisse des recettes locatives brutes supérieures à 23 000 € dans l’année ;
*Il déclare des revenus nets (BIC) issus de cette activité supérieurs à 50 % de ses revenus professionnels ;
*Il s’agit de son activité professionnelle principale.
Pour plus d’informations sur les conditions d’exonération, nous vous invitons à nous consulter.

Le passif à déclarer
Pour calculer le montant de votre patrimoine imposable, vous devez déduire les dettes en lien avec des biens soumis à l’IFI. Ainsi, une dette qui ne serait pas liéeà un bien imposable ne pourrait pas être admise en déduction. Les dettes à prendre en compte sont celles existantes au 1er janvier de l’année de l’imposition.

Dettes déductibles

Les dépenses liées à l’acquisition
Les emprunts souscrits pour acquérir des immeubles, des droits immobiliers, ou des titres de sociétés détenant des biens immobiliers.

Dépenses liées à des travaux
Les dépenses d’amélioration, de construction et d’agrandissement    

Les impôts
La taxe foncière, la taxe sur les locaux vacants, la taxe sur les bureaux en Ile de France (mais pas la taxe d’habitation !)

Et le crédit « in fine » ?
Avec un crédit « in fine » l’emprunteur ne paie, tous les mois, que des intérêts. Le capital emprunté sera remboursé, en une seule fois, au terme du prêt. Ainsi, à l’ISF, le montant déductible correspondait, pendant toute la durée de l’emprunt, au montant du capital emprunté.
Avec l’IFI, le montant déductible sera « calqué » sur celui des crédits amortissables.

Les particularités

Assurances-vie et contrats de capitalisation
La valeur de ces contrats ne devrait pas, en principe, être prise en compte pour l’IFI car il s’agit d’actifs financiers. Toutefois, lorsque le contrat intègre des « supports » immobiliers, cette partie du contrat devraêtre déclarée.

Usufruitiers et nus-propriétaires
En principe, seul l’usufruitier est redevable de l’impôt, sur la valeur en pleine propriété du bien. C’est notamment le cas lorsque le démembrement résulte d’une donation.
Cependant, il existe parfois une imposition séparée entre le nu-propriétaire et l’usufruitier, lorsque l’usufruit résulte d’une succession. Si vous avez recueilli l’usufruit de biens immobiliers dans une succession en raison d’une donation au dernier vivant ou d’une réversion d’usufruit, l’IFI sera entièrement supporté par l’usufruitier. En revanche, si l’usufruit a été recueilli par l’option du conjoint survivant pour ses droits légaux (sans donation entre époux), la taxation sera répartie entre l’usufruitier et le nu-propriétaire.

Valorisation des sociétés

Les titres de sociétés sont imposables proportionnellement à la valeur des biens immobiliers dela société par rapport à son actif total.

Comptes courants d’associés

Les comptes courants d’associésdans une SCI sont des dettes et ne sont pas imposables à l’IFI. En revanche, ils ne sont pas toujours pris en compte pour calculer la valeur des titres de la société.