SOCIÉTÉ CIVILE : L’OUTIL PATRIMONIAL À LA MODE

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La société civile est un moyen de détenir certains biens : immobiliers, titres, contrats de capitalisation... C’est un mode d’organisation patrimonial souvent mis en avant comme LA solution universelle. Son utilisation est parfois pertinente, mais elle présente aussi des inconvénients qui peuvent limiter son utilité.

Pourquoi avoir recours à la société civile ?

Pour une meilleure transmission ?

Si vous avez plusieurs enfants et un seul bien à transmettre, transférer ce bien dans une société civile permet :
-    d’éviter que vos enfants ne se retrouvent en indivision. Cette situation délicate peut compliquer la gestion d’un bien, notamment lorsque des décisions importantes devront être prises. Une mésentente familiale peut nuire à une bonne gestion, voire contraindre les enfants à vendre le bien.
-    de transmettre à vos enfants avec les avantages d’une donation-partage. En effet, la donation de parts indivises ne réalise pas de partage. Si le bien est vendu par la suite, vos enfants devront rendre des comptes lors de votre succession. A l’inverse, la donation des parts d’une société civile permet de matérialiser un véritable partage. En conséquence, la valeur des biens donnés sera figée au jour de la donation et vos enfants seront traités sur un pied d’égalité au moment de votre succession.

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Départ d’un locataire : quel délai pour restituer le dépôt de garantie et faire la régularisation des charges ?

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Vous louez un appartement et vos locataires s’en vont… vous avez un doute sur le délai qui vous est donné pour leur restituer le dépôt de garantie et faire la régularisation des charges. Une jurisprudence récente nous permet de faire le point.

Les délais

Le dépôt de garantie doit être restitué au locataire dans un délai de 2 mois à compter de la restitution des clés par le locataire, si des travaux sont nécessaires (1 mois si aucun travaux). Si vous êtes hors délai, une pénalité de 10 % du loyer mensuel (hors charge) sera appliquée pour chaque mois de retard commencé.

Rappel : Si vous demandez un dépôt de garantie, alors il ne peut être supérieur à 1 mois de loyer hors charges et son montant doit figurer sur le bail.

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PEE, assurance-vie : pouvez-vous récupérer vos capitaux sans fiscalité ?

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Certains événements de la vie peuvent vous amener à demander le déblocage anticipé des sommes placées sur votre plan d’épargne entreprise (PEE) ou votre assurance-vie. Il s’agit parfois d’événements douloureux, la loi prévoit une exonération fiscale compte-tenu des circonstances.

Les sommes placées sur un PEE sont bloquées pendant au moins 5 ans. Cependant, il est possible de demander leur déblocage sans fiscalité, avant cette date, en cas de divorce, rupture de PACS, invalidité, décès, rupture du contrat de travail, surendettement, décès du salarié ou de son conjoint.
Ce déblocage anticipé est également possible à l’occasion d’événements plus heureux, comme un mariage, un PACS, la naissance d’un troisième enfant, l’acquisition, la construction ou l’agrandissement de la résidence principale, ou encore la création d’entreprise.

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Prélèvement à la source en 2019 : quel taux choisir ?

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Taux personnalisé, taux individualisé, taux neutre… Vous avez jusqu’au 15 septembre 2018 pour choisir le taux du prélèvement qui vous sera appliqué en 2019. Comment faire le bon choix ?

Le taux « personnalisé » : applicable par défaut

Le taux personnalisé est calculé par l’administration fiscale. Il vous a été généralement indiqué à l’occasion de votre dernière déclaration en ligne. Ce taux s’appliquera à tous les revenus soumis au prélèvement à la source de votre foyer fiscal. Il est différent du taux moyen qui figure sur votre avis d’imposition puisqu’il ne prend pas en compte vos réductions et crédits d’impôt. En 2019, vous devrez donc faire l’avance de ces avantages fiscaux à l’administration, qui vous les remboursera en fin d’année.

Entre janvier et août, votre taux personnalisé est calculé sur la base des revenus de l’avant-dernière année (2017). Entre septembre et décembre, le taux est réajusté en fonction de vos revenus de l’année précédente (2018).

Le taux individualisé : pour adapter le taux à chacun des membres du couple

Le taux individualisé permet d’appliquer à chaque conjoint ou partenaire de PACS un taux calculé en fonction de ses « propres » revenus d’activité.

Ce taux n’a pas de conséquence sur le montant global d’impôt retenu à la source pour le couple. En effet, l’impôt est toujours calculé sur l’ensemble des revenus et en fonction du nombre de parts de quotient familial. C’est seulement sa répartition entre les membres du foyer qui change.

L’option pour le taux individualisé peut donc être intéressante si :
-    vous préférez que chaque membre du couple soit prélevé proportionnellement à ses propres revenus d’activités (salaires, retraites etc.)
-    en présence de montants de revenus très différents.

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Versement des capitaux-décès d’assurance-vie par l’assureur : existe-t-il des délais ?

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Vous êtes bénéficiaire d’un contrat d’assurance-vie et vous vous demandez sous quel délai vous pourrez percevoir les sommes qui vous reviennent ?

Pour vous payer, l’assureur doit être prévenu du décès et doit disposer de l’ensemble des pièces nécessaires au règlement. Dès qu’il est informé du décès et des bénéficiaires, l’assureur doit vous adresser, sous 15 jours, la liste de ce dont il a besoin : extrait d’acte de décès, copie de votre pièce d’identité, attestation fiscale, RIB….

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IFI : De nouvelles précisions apportées par l’administration fiscale

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L’administration fiscale a publié ses commentaires sur l’impôt sur la fortune immobilière (IFI) le 8 juin dernier. Parmi ceux-ci figurent quelques précisions plutôt favorables ! Prenez en note pour l’année prochaine…

Déduisez toutes les dettes liées à votre résidence principale

Lorsqu’un bien n’est que partiellement imposable à l’IFI, les dettes qui y sont rattachées sont déductibles dans les mêmes proportions. Ainsi, lorsqu’un bien est imposable pour moitié, le passif lié n’est déductible qu’à moitié seulement.

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Tour d’horizon des principaux réductions et crédits d’impôt efficaces en 2018

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Réductions d’impôt

Principe

Conditions

Taux

Plafonds

Malraux

Réalisation de travaux en vue de la restauration complète d’immeubles situés dans certaines zones protégées.

Le logement doit être loué nu dans les 12 mois qui suivent la date d’achèvement des travaux de restauration.

Le propriétaire doit louer l’immeuble pendant au moins 9 ans.

22 % des dépenses de restaurationengagées.

Ce taux est porté à 30 % lorsque le bien est situé :

- Dans un site patrimonial remarquable

- Dans un quartier ancien dégradé

Les dépenses sont retenues dans la limite de 400 000 € par immeuble, par contribuable et pour une période de quatre années consécutives.

Pinel

Acquisition d’un logement neuf ou en état futur d’achèvement situé dans certaines localisations et donné en location sous certaines conditions.

Louer le logement nu pendant au moins 6, 9 ou 12 ans.

Il doit respecter un plafondde loyers fixé chaque année en fonction de la localisation.

Les ressources du locataire ne doivent pas excéder certains plafonds fixés chaque année.

12 %, 18 % ou 21 % du prix d’acquisition du logementen métropole en fonction de la durée de l’engagement de location.

La réduction d’impôt est limitée à 2 logements par an.

La base de calcul de la réduction d’impôt est plafonnée à 300 000 € et 5500 € / m².

Censi-Bouvard

Location d’un immeuble meublée à usage d’habitation à un exploitant :

- d’un établissement social ou médico-social qui accueille des personnes âgées, ou des adultes handicapés

- d’une résidence de services pour étudiants ;

- d’un logement affecté à l’accueil familial salarié ;

Louer l’immeuble pendant au moins 9 ans.

La location doit intervenir dans un délai d’1 mois à compter de la date d’acquisition /d’achèvement du logement, ou d’achèvement des travaux de réhabilitation

11 % du prix d’acquisition du logement.

La base de calcul de la réduction d’impôt est plafonnée à 300 000 €.

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